Кои са стъпките при покупко-продажба на недвижим имот?
След момента, в който вече сме харесали конкретен имот, идва момент за договаряне на условия. Това се случва, чрез т.н. депозит (стоп-капаро, капаро), в който кандидат-купувачът дава своята оферта със специфики, при които би закупил имота. След като търговските условия бъдат договорени веднъж, следващата стъпка е сключването на предварителен договор. Той е същината на сделката, защото за първи път се урежда материален интерес под условие и за двете страни. След като бъдат изпълнени поети ангажименти от всички участващи по предходната точка, то тогава следва и нотариално изповядване на сделката, което предхожда всписване на новите обстоятелства по имота в Агенция по вписванията. И за финал, когато вписването е нанесено, се предава и самото владение на имота. * Важно е да се уточни, че всяка една от посочените стъпки е съпровождана с много субективни фактори, произтичащи от самия имот, от начина на плащане, от профилите на страните и това съответно води до големи различия при всяка отделна сделка за недвижимо имущество.
Каква е разликата между апартамент, ателие и студио?
В интернет пространството, а и по различни социални форуми, се пише и говори много за разликата между апартамент – ателие – студио. Това дава път на много свободни съчинения и раждането на различни митове. На първо място е добре да уточним, че „студио“ и „ателие“ са един и същ статут. Така остава да срявняваме „апартамент“ и „студио/ателие“. Законът за устройство на територията предвижда 51 точки, които даден имот трябва да среща, за да бъде той със статут на апартамент. Няма да ги разглеждаме една по една, а ще посочим най-често липсващите точки, които превръщат имота в ателие/студио – това са предвидено паркомясто или гараж да дадения имот, височината на таваните, изложението, липсата на мазе или склад, размерът на прозорците. По повод на ползването на студио/ателие основните обърквания идват със следните въпроси: 1. С трифазен/индустриален ток ли се захранва? Не. 2. Банките финансират ли такива покупки? Да, и то без различния в условията. 3. Може ли да се направи адресна регистрация в такъв имот? Да, може, но преди това се входира декларация в районната администрация, в която се декларира, че имотът се ползва за жилищни нужди, а не за творчески. Важно второ уточнение е, че лицето, което ще се регистрира не трябва да притежава втори имот в същата община. 4. По-скъп ли е данъкът? Да. Това може да се промени с вече споменатата декларация. Тогава данъкът се приравнява до този, определен за апартаментите в дадената община.
Какви са съпътстващите разходи по сделка с недвижимо имущество?
Извън продажната/придобивната цена на имота, има и различни разходи, съпътстващи сделката. 1. Местен данък – за гр. София той е 3% от уговорената цена на имота и се заплаща на нотариуса, който изповядва сделката, в същия ден. 2. Такса за вписване на новия нотариален акт в Агенция по вписванията – 0.1% от уговорената цена. Заплащането отново се случва в дена на изповядването и се дължи на нотариуса. 3. Нотариални такси – това е възнаграждението на нотариуса, който чете и изповядва сделката. Тук не можем да посочим процентово стойността на сумата, защото зависи от конкретния случай, но можем да кажем, че „таванът“ е 3000 лева. Заплаща се в дена на изповядването на сделката. 4. Ипотека. Ако финансирането идва от кредитор, в полза на когото ще се учреди ипотека, тогава има още две допълнителни плащания – вписвание на самата ипотека в Агенция по вписванията и нотариална такса за изготвяне и четене на същата. Правим уточнение, че за различните ипотеки, има и разлини такси. Заплаща се на нотариуса, при изповядване на сделката. 5. Брокерски комисион – в повечето случаи той е в размер на 3% от уговорената цена. Заплаща се при сключване на предварителния договор по сделката. * Всички тези такси (без т.5) стандартно се заплащат от купувача, но не и задължително. Законът предвижда те да се поделят между страните, освен „ако не е уговорено друго“. Пазарната реалност е наложила в масовия случай, те да бъдат ангажимент на купувача. * Има и някои инструменти и подходи, които позволяват драстичното намаление на размера на тези разходи и уточняваме удебелено – по ЛЕГАЛЕН и ЗАКОНЕН начин, без предаване на пари „под масата“ и захранване на сивата икономика.
